土地储备贷款的条件是什么？土地储备贷款有哪些管理对策？

土地储备贷款的条件是什么?

(1)借款人已取得企业(营业)法人资格，已办理营业执照，年检合格。

(2)贷款申请人所在地方政府建立了土地储备管理制度，地方政府可以通过统一收购、统一征用、统一交易实现对一级土地市场的垄断和管理，土地收购、储备、出让、房地产评估等市场行为相对规范。

(3)借款人的土地收购、储备、转让等经营活动符合国家和地方的法律、法规和政策。

(4)借款人具有一定的经济实力和抗风险能力，项目资金符合国家规定。

(5)贷款拟收购、征用、储备贷款的土地利用总体规划和利用计划已基本明确。

(6)人民银行发放的有效贷款卡已办理完毕。

(7)贷款原则上抵押，最高贷款额度不得超过土地收购、整理和储备总成本的70%。

(8)贷款用途符合国家有关法律、法规和政策。

(9)项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并应在银行贷款到位前投入项目建设。

综上所述，只要当事人的企业是政府主管部门委托负责征地、土地预开发整理的一级土地开发机构，并取得法人资格，就可以作为土地储备贷款的借款人。

土地储备贷款有哪些管理对策?

1、实行有效抵押是防范土地储备贷款风险的前提。贷款前，通过严格评估储备土地和设定抵押，是防范风险的有效措施，以避免借款人擅自处置储备土地的空置贷款，从而获得对贷款管理的主动控制。当然，银行应注意储备土地收购的法律合规性，如土地收购是否经过法定程序批准，土地出让金是否足额缴纳等;土地价值评估结果可以公开，接受社会监督，防止评估机构随意评估。

2.贷款使用监控是确保土地储备贷款安全的关键。为确保资金贷款用于储备土地项目，并确保土地的价值、增值和所有权不存在争议，土地储备贷款应以封闭方式管理。事实上，一些地方政府经常将土地储备贷款作为资金从银行进行城市建设融资的土地抵押，这自然也包括在资金的财政管理中。他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的目的，银行应加强与地方政府的沟通，使他们能够真正了解土地储备贷款的性质和用途，决不能放弃对贷款使用的监督;鉴于地方财政应该介入贷款资金的管理，可以采取措施在借款人和财政之间建立一个共同的贷款专用账户，从而将贷款资金与财政资金完全分开，便于直接的财务监控，也可以满足银行对信贷资金管理的要求。

3.土地拍卖是资金偿还土地储备贷款的唯一来源。由于土地拍卖变现的不确定性，贷款偿还期限不确定。为规避贷款流动性风险，除了在贷款合同中明确合理的贷款期限外，还应在贷款合同分期还款计划中明确“贷款金额或贷款金额的一定比例在土地拍卖变现后及时偿还，不受贷款期限约束”，我们不能等到贷款到期才收回，也不能因为借款人在贷款到期后未能及时归还而立即处置抵押储备土地，更不能依靠政府用预算资金偿还贷款，借款人偿还贷款的最后期限实际上是土地拍卖实现之日，偿还贷款的唯一来源资金是实现资金的土地拍卖。

4.理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从目前土地储备贷款的运作来看，政府直接参与经营管理，资金土地储备融资渠道单一，基本上是银行的贷款投资，增加了银行的贷款风险，随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为将不断受到规范。政府的主要职能是确定土地用途和建设计划，依法审批储备土地项目，公开招标选择业主，而不是干预银行和企业的独立经营。作为银行，要增强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理办法，重点选择主要资质符合银行贷款条件、资金充足、信誉良好、管理规范的城市。并降低贷款投入比例。此外，银行应增强创新意识，改善金融服务。例如，在目前中国地方政府不允许发行公共债券的情况下，银行可以通过代理集体委托贷款的方式筹集资金土地储备。一方面可以使参与集体委托贷款的老百姓，关心城市建设，监督政府规范资金的使用，另一方面可以规避一些政策风险。

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